【以案说法】为“居所”手足反目对簿公堂——梁某诉弟弟梁某某夫妻、妹妹梁某夫妻居住权纠纷案

       裁判要点：当事人双方签订有关居住权协议，是否就一定能取得居住权？根据法律规定，当事人签订居住权合同设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。明确了登记是居住权合同中居住权设立的生效要件。然而，居住权成立与否并不影响双方签订的有关居住权协议的效力？

基本案情

       梁某诉弟弟梁某某、田某、妹妹梁某、韦某居住权纠纷案，肥东法院于2021年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。

       弟弟梁某某与田某系夫妻关系，妹妹梁某与韦某系夫妻关系。

       2005年，梁某、弟弟梁某某、妹妹梁某的父亲组织儿女、兄弟、姐妹等家人共同出资、出力在宅基地上自建房屋。

       2011年元月28日，梁某根据父亲的安排与大哥签订了《协议》，购买大哥出资所建房屋中的一楼，双方约定房价总计24万元。之后，梁某通过父亲向大哥交付房款24万元，但最终未能得到协议约定的房屋。

       2016年2月15日，经父亲协调，梁某与已经分得房屋并办理土地使用权证的弟弟梁某某夫妻、妹妹梁某夫妻以及父亲签订《买卖房屋协议书》一份，协议约定弟弟梁某某夫妻、妹妹梁某夫妻将各自享有的住房各一间合计70平方米给原告梁某永久居住。

       协议签订后，四被告将涉案房屋交给梁某居住，梁某入住后更改了水、电户名并出租给他人。2020年9月，双方发生纠纷，弟弟梁某某、田某、妹妹梁某、韦某将房屋门锁更换，梁某于2021年1月7日诉至本院，后又撤回起诉。

       2021年5月27日，梁某再次诉至本院，请求依法判令四被告将案涉的一套二间70平方米的房产交付给原告设立居住权并配合原告办理居住权登记手续。

       诉讼过程中，原告变更诉讼请求，请求确认原告对案涉的一套两间70平方米的房产享有居住权并判令四被告配合原告办理居住权登记手续。

       裁判结果：驳回原告诉讼请求

释法明理

       法院认为原、被告虽然签订了居住权合同，但因为没有办理居住权登记，所以居住权没有设立成功。且在本案中，当事人要求设立居住权，也不符合相关法定要件，根据房屋产权登记相关规定，未办理不动产产权登记的房屋，无法设立居住权。案涉房屋为自建房，无法办理居住权登记，因此对原告的两项诉讼请求，法院不予支持。

此判决为终审判决。

法析

       一、居住权概念及性质。居住权顾名思义，为“居住的权利”，是在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住的需要而设定的一项法定的用益物权，系权利人对他人的住宅享有占有、使用权能。虽然居住权和房屋租赁都是对他人房屋的使用，但两者有着本质上的区别，属于不同类型的权利。房屋租赁属于债权，居住权属于用益物权，具有绝对排他性。

       二、居住权设立方式及生效要件。居住权可以通过合同或遗嘱及法院或仲裁机构生效法律文书三种方式设立。以合同设立居住权是居住权设立的一般方式，以其他两种方式设立的居住权和以合同设立居住权的规则是存在一定差别的。

       居住权属于用益物权，《民法典》规定，居住权合同签订后，当事人应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立，明确登记是居住权生效要件，这与我国不动产物权变动的基本原则（登记生效主义）也是相一致的。同时，《民法典》还规定了，因继承取得物权的，自继承开始时发生法律效力。因人民法院或仲裁机构的法律文书导致物权设立的，自法律文书生效时发生效力。由此，笔者认为，以遗嘱和法院或仲裁机构生效法律文书设立居住权的并不以登记为生效要件，遗嘱居住权人在被继承人死亡后，继承人即取得居住权。以生效法律文书确定居住权成立的，自法律文书生效时居住权设立。这与合同居住权规定的以登记为生效要件是有所区别的。但为避免产生居住权的权属争议，不管是遗嘱设立的居住权或生效法律文书设立的居住权，居住权人都有必要及时到登记机构办理登记，以产生公示、对抗效力，实现与潜在善意第三人利益的均衡。

       三、居住权的成立与否并不影响居住权合同的效力。根据当事人意思自治原则，合同经双方协商一致即告成立生效，法律法规另有规定的除外。居住权合同系基于双方当事人真实意思表示一致而签订的协议，合同自签订时成立、生效，合同双方应当按照协议履行各自义务。而居住权则是自登记时设立。居住权合同成立生效不以居住权设立为必要条件。合同一方以居住权未办理登记为由主张合同不成立或无效的，不应予以支持。居住权不成立并不意味着双方之间签订的有关居住权的协议无效。

相关法条

       《中华人民共和国民法典》第二百二十九条

       因人民法院或仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或征收决定等生效时发生效力。

       《中华人民共和国民法典》第二百三十条

       因继承取得物权的，自继承开始时发生法律效力。

       《中华人民共和国民法典》第三百六十六条

       居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需求。

       《中华人民共和国民法典》第三百六十八条

       居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

       《中华人民共和国物权法》第十五条

       当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

工会 崔爱菊